Preliminare di Compravendita (o Compromesso): Guida Semplice per non Sbagliare

30 Giugno 2026

Quando si trova la casa dei propri sogni o si incontra l’acquirente giusto, l’entusiasmo è alle stelle. Ma prima di arrivare al rogito definitivo davanti al notaio, c’è un passo fondamentale che fa da ponte e mette tutti al sicuro: il preliminare di compravendita, comunemente chiamato “compromesso”.

Nel nostro lavoro quotidiano a Venezia ci accorgiamo che questo passaggio solleva sempre molte domande burocratiche. Facciamo un po’ di chiarezza insieme!

Cos’è il preliminare di compravendita?

In parole semplici, è il contratto con cui il venditore si impegna a vendere e l’acquirente si impegna ad acquistare un determinato immobile, a un prezzo stabilito e a precise condizioni. Non trasferisce ancora la proprietà della casa, ma ha un valore legale importantissimo: obbliga giuridicamente le parti a firmare il successivo atto definitivo.

Quando si fa ed è obbligatorio?

Si firma non appena le parti hanno raggiunto l’accordo perfetto su ogni dettaglio dell’operazione. Dal punto di vista della legge non è un passo obbligatorio (si potrebbe teoricamente passare direttamente al rogito), ma nella pratica è fortemente raccomandato. Perché? Perché garantisce la massima tutela a tutti. Firmando il compromesso, l’affare è blindato e “s’ha da fare”, senza sorprese dell’ultimo minuto.

Chi si occupa di redigerlo?

Il preliminare può essere preparato e gestito direttamente da noi consulenti immobiliari, che verifichiamo la regolarità dei documenti e vi assistiamo in ogni riga. In alternativa, ci si può avvalere del supporto di un notaio, opzione che diventa obbligatoria (sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata) in alcuni casi specifici, come l’acquisto di immobili in corso di costruzione o quando si sceglie di trascrivere il preliminare per una sicurezza totale.

Come funziona dal punto di vista economico?

Al momento della firma, il futuro proprietario versa al venditore una somma di denaro, solitamente tramite assegno circolare, a titolo di caparra (in genere una cifra compresa tra il 10% e il 20% del prezzo totale dell’immobile). Questa somma serve a confermare la serietà dell’impegno preso.

Quali sono i costi e i passaggi burocratici?

La legge prevede che il preliminare debba essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma (o 30 giorni se fatto dal notaio). Questa operazione comporta dei costi fiscali che spettano all’acquirente:

• Imposta di registro in misura fissa: € 200,00 (indipendente dal prezzo della casa).
• Imposta di bollo: € 16,00 ogni 100 righe di contratto (o ogni 4 facciate).
• Imposta proporzionale sulla caparra: pari allo 0,5% della cifra versata.
• Imposta proporzionale su eventuali acconti: pari al 3% (oppure fissa a € 200,00 se la vendita è soggetta a IVA).

Una nota positiva: Le percentuali pagate per la caparra (0,5%) o per gli acconti (3%) non sono soldi persi! Verranno interamente recuperate e detratte dalle imposte dovute durante il rogito notarile definitivo.

Ogni casa ha la sua storia, ogni contratto la sua formula.

Quella che vi abbiamo dato è una panoramica generale, ma la verità è che a Venezia (tra vincoli storici, comproprietà e tutele particolari) ogni compravendita è unica. Ogni preliminare può e deve essere personalizzato su misura per rispondere alle esigenze specifiche di chi vende e di chi compra.

Se state pensando di fare il grande passo, avete trovato la casa giusta o semplicemente desiderate un consiglio professionale per muovervi in totale sicurezza, il nostro team è qui per voi. Passate a trovarci in agenzia o contattateci: saremo felici di accompagnarvi, passo dopo passo, verso la chiave della vostra nuova casa!